Asegure su vivienda

Asegure su vivienda

No cabe duda, comprar una vivienda forma parte de las inversiones más importantes en la vida de una persona. Por ello, debe ser un proceso en el cual el comprador esté debidamente informado, de manera que la elección de un nuevo hogar finalice exitosamente, de acuerdo a las necesidades y los intereses de quien adquiere el inmueble y, sobretodo, procurando evitar un desenlace perjudicial.


A continuación, le brindamos una serie de respuestas a las preguntas más frecuentes en el tema de compra de inmuebles, así como algunas recomendaciones legales, las cuales son fundamentales y usted debe tener en cuenta durante la formalización de compra de su vivienda.


¿Cuándo se presenta la señal de trato?

Lo usual, en la práctica, consiste en que se celebre un contrato preliminar, previo a la formalización de compra, dicho contrato se denomina: “opción de compra-venta”, el cual consiste en que un sujeto (conocido como promitente-vendedor) se compromete a vender a otro sujeto (establecido como promitente-comprador) un bien específico, en un plazo establecido y por un precio determinado.


Con mayor frecuencia y contra la firma de la “opción de compra-venta”, el promitente-comprador entrega un monto de dinero (convenido entre las partes, usualmente de un 5% a un 10% del valor total de la venta) como señal de trato. Debe de advertirse que la opción de compra-venta no otorga un derecho de propiedad sobre el inmueble y tiene un plazo de caducidad, establecido desde un principio. En caso de no respetar el plazo indicado, el comprador podría perder el dinero, aportado en señal de trato, si se establece previamente que éste no será reembolsable.


¿Cuáles documentos se deben aportar el día de cierre?

Es recomendable que, antes de suscribir la opción de compra-venta y se cierre el negocio, el comprado realice un estudio de debida diligencia (due diligence), con el objetivo de determinar la conveniencia de la compra.


De esta manera, entre los aspectos que debe considerar están: el estudio histórico de la propiedad, el estudio registral (con miras a determinar si sobre el inmueble exista algún tipo de anotación, gravamen, afectación o advertencia administrativa), el estudio catastral, las limitaciones establecidas por el Plan Regulador, las disposiciones del Reglamento del Condominio, el certificado de uso de suelo en la zona residencial y la constancia del estado tributario en la Municipalidad respectiva. Asimismo, es importante que el futuro dueño conozca si su vivienda estará gravada o no, por el impuesto de casas de lujo.


En el momento de la formalización de la compra-venta, se deberá presentar un notario público con la escritura de traspaso de la propiedad. Ésta debe ser leída y revisada cuidadosamente por ambas partes, antes de ser firmada, con el propósito de cerciorarse de que lo pactado se refleje fielmente en la escritura. Lo anterior debido a que cualquier error que contenga el documento escritural debe ser subsanado en el acto por el notario.


¿Construir una sociedad nueva o comprar una sociedad?

En caso de que el comprador desee mantener la propiedad dentro de una sociedad, puede hacer el traspaso a una nueva sociedad, o bien, mantenerla dentro de la que ya está constituida, por medio de la cesión de las acciones o cuotas de la sociedad. Si el comprador opta por la segunda opción, debe tomar en cuenta las siguientes recomendaciones:


(a) La cesión de acciones deberá reportarse ante la Dirección General de Tributación, por su valor real.

(b) Deberá hacerse una revisión minuciosa del comportamiento de la sociedad, pues, al realizarse un traslado del control, también, se asumen las obligaciones (tributarias, laborales, entre otras) que posea la sociedad.

(c) La cesión debe acompañarse de una asamblea general extraordinaria de los socios, por medio de la cual se aprueben los cambios de los representantes de la sociedad, coincidiendo éstos con los adquirentes o la persona que éstos indiquen.

(d) Al no mediar la tradición del bien (estrictamente), sino sólo el control del capital social, muchos prefieren utilizar una sociedad nueva y no asumir riesgos innecesarios.


¿Se debe justificar la procedencia de los fondos?

De acuerdo con la Ley 8204, se debe justificar la procedencia de los fondos para las transacciones financieras.


De tal manera, el comprador debe utilizar documentos que respalden la legitimidad de los fondos que está transmitiendo para la compra de la propiedad. Así, el contrato de la opción de compra-venta o el contrato final pueden ser aportados para respaldar la transacción.


Nuestra recomendación final es que, a lo largo de este proceso, procure contar con asesoría profesional de un abogado, para mayor seguridad de su inversión.


Si desea obtener mayor información sobre este tema, le invitamos a acceder a la página Web: www.ninclaw.com.

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